維持費は「税金＋保険＋管理＋移動＋修繕予備費」で考えます。年間40万円なら5年で200万円です。使う時期が決まっていない保有は、毎年の現金流出と建物劣化を同時に抱えます。
年間維持費計算
見えていない費用も足す
年間維持費47万円
5年間235万円
実際の固定資産税は納税通知書で、保険・管理・修繕は契約と建物状態で確認してください。維持費を5項目に分ける
固定資産税・都市計画税
まず納税通知書で実額を確認。年の途中で相続しても、その後の負担分を相続人間で整理します。
火災・地震保険
空き家は居住中と契約条件が異なることがあります。用途変更を保険会社へ伝えず放置しないことが重要です。
管理・草木・雪
換気、通水、郵便、庭木、害虫、積雪、近隣対応。遠方なら委託費を年間で見ます。
交通・最低限の光熱費
現地確認の交通費や、水道・電気の基本料金も積み上がります。
修繕・残置物
雨漏り、給排水、外壁、屋根、家財処分は突発的です。ゼロではなく予備費として置きます。
「持つ」の期限を決める
保有自体が悪いのではありません。ただし「いつか使う」だけでは、費用と劣化を先送りしやすくなります。6か月後に再判定する、家族が使う期限を1年以内に決めるなど、次の判断日を設定します。
保有を続けやすい条件
- 利用者と利用開始時期が決まっている
- 維持費の負担者を共有者間で合意している
- 月1回程度の点検または管理委託ができる
- 雨漏り・境界・接道など売却阻害要因を把握している
管理不足は税負担にも影響し得る
空家法では、市区町村が「管理不全空家等」や「特定空家等」へ指導・勧告等を行う制度があります。勧告を受けると住宅用地特例の対象外となる場合があります。「空き家だから税金が安いまま」とは限りません。