解体は、古家付き査定と更地査定を両方取り、解体・残置物・測量・税負担増を引いても手取りが増える場合に検討します。査定前に壊すと、古家利用を希望する買主や買主側解体の選択肢を失います。
解体判断の損益分岐
更地価格の上乗せで回収できるか
古家付き売却950万円
解体後に売却979万円
解体した場合の差額＋29万円
両方の売却費を5%と仮定。税制特例・測量・地中埋設物・ローンは含みません。解体前にそろえる4つの数字
- 古家付きの査定額
土地価格から買主想定の解体費を差し引く査定もあります。査定根拠を確認します。
- 更地の査定額と売却期間
更地にすれば必ず早く売れるとは限りません。地域の土地需要と想定期間を確認します。
- 解体の総額
本体工事だけでなく、残置物、アスベスト、樹木、ブロック塀、地中埋設物、届出を含めます。
- 解体後の固定資産税
住宅用地特例が外れる可能性があります。1月1日の状態も関係するため、自治体へ具体額を確認します。
3つの売り方を比較する
古家付き現況売却初期費用を抑える
売却価格は下がり得るが、解体費の先払いが不要。契約不適合責任の範囲を明確にする。
売主が解体して更地売却土地として見せやすい
解体費を先払い。税負担と売却期間を織り込む。地中埋設物リスクも確認。
解体更地渡し買主確定後に解体
買主を確保してから解体するため空振りを抑えやすい。工期と引渡条件を契約で定める。
相続空き家の税制も解体時期に影響する
一定の相続空き家では、家屋または取壊し後の敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。2026年9月時点の適用期限は2027年12月31日ですが、建築時期、相続後の利用、売却期限、売却額などの要件があります。