住む予定がなく、共有者が多く、年間維持費が重いほど「まず売却査定を確認」の合理性が高まります。賃貸は家賃ではなく、空室・管理・修繕を引いた手残りで判断します。保有は将来利用の時期が具体的な場合に限って比較優位が出やすい選択です。
5年間の簡易比較
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売却手取り概算1,425万円
賃貸5年収支26万円
保有5年収支-150万円
解体＋売却概算1,100万円
売却費5%、稼働率85%、賃貸経費20%、解体費250万円の仮定。税金・ローン残高は含みません。4案の判断基準
売却現金化しやすい
住む予定がない／共有者が多い／遠方管理が難しい
賃貸収入を得て所有継続
賃貸需要がある／改修費を回収できる／管理を委託できる
保有将来利用を残す
利用時期が具体的／維持費の負担者が明確／定期管理できる
解体＋土地売却土地需要に合わせる
建物劣化が重い／古家付きと更地の両査定を比較済み
比較で抜けやすい3つの数字
1. 売却価格ではなく「手取り」
仲介手数料、登記、測量、残置物処分、ローン返済、譲渡所得税などを差し引きます。査定額が高くても、条件や売却期間が違えば手取りと確度は変わります。
2. 家賃ではなく「5年の実収支」
空室、管理委託、募集費、修繕、固定資産税、保険を反映します。築古戸建ては、入居前改修と退去時修繕の影響が大きくなります。
3. 保有費だけでなく「意思決定の遅れ」
年30万円の維持費なら5年で150万円です。さらに老朽化や共有者の増加によって、将来の売却が難しくなる可能性も含めて考えます。
相続後、先に確認する制度
- 相続登記は、取得を知った日などから原則3年以内の申請が必要です。
- 一定の相続空き家は、2027年12月31日までの譲渡で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。相続人が3人以上の場合は上限2,000万円です。
- 同特例は、建築時期、区分所有でないこと、売却額、相続後の利用状況など細かな要件があります。