①成約価格 − 売却費用 − ローン残高で「税引前の受取額」を出し、②成約価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除で「課税譲渡所得」を整理します。この2つは同じ金額ではありません。
実家売却の手取り整理
入金額と課税対象を分ける
税引前の受取概算1,900万円
課税譲渡所得の概算1,100万円
税額は所有期間、取得費加算、特例、他の所得等で変わるため自動計算していません。取得費不明を0円で確定しないでください。実家の売却費用は何にいくらかかる？
「売却価格の○%」だけで置くと、古い実家で発生しやすい測量・残置物・解体を見落とします。まず次の項目を、必要・不要・未確認に分けてください。
仲介手数料
媒介契約と成約価格に応じた上限を確認します。低廉な空家等では特例があるため、税込の上限額を依頼前に書面で確認します。
印紙・登記・書類
売買契約書の印紙税、住所変更や抵当権抹消の登記、証明書取得など。名義が親のままなら相続登記も確認します。
測量・片付け・解体
境界、残置物、建物状態と買主の条件で変わります。先に発注せず「現状のまま」と「実施後」の査定差を比較します。
譲渡所得税等
取得費、所有期間、特例で変わります。売買代金に単純な税率を掛ける計算ではありません。
売却価格別の手取りイメージ
下表は税金・ローンを含めず、売却諸費用を仮に成約価格の5%と置いた比較です。実際は一律5%ではないため、上の計算ツールへ見積額を入力してください。
成約価格仮の諸費用税引前手取り
1,000万円50万円950万円
2,000万円100万円1,900万円
3,000万円150万円2,850万円
相続した実家を売るまでの流れ
- 名義と相続人を確認する
登記事項証明書、戸籍、遺言書、遺産分割協議の状況を確認します。共有なら売却条件を先にそろえます。
- 取得費と保有資料を集める
親の購入時の契約書、建築請負契約書、領収書、住宅ローン資料を探します。売却後ではなく査定前に着手します。
- 現状のまま査定を比較する
解体・片付け前に複数社へ条件をそろえて確認し、成約想定価格、追加費用、売却期間を比較します。
- 売却費用と手取りを更新する
仲介手数料、測量、登記、片付け等の見積額を計算ツールへ反映します。査定額ではなく成約想定額で計算します。
- 契約前に税制と申告を確認する
相続空き家の特別控除などは期限と要件があります。売買条件を確定する前に税務署または税理士へ確認します。
取得費を確認する資料
- 購入時の売買契約書・建築請負契約書
土地・建物の購入代金を確認します。建物は所有期間中の減価償却相当額を差し引きます。
- 領収書・通帳・住宅ローン資料
仲介手数料、登記費用、造成費など取得費に含められる可能性のある支出を探します。
- 相続時と売却時の専門家資料
相続税の取得費加算や各種特例は要件と期限があります。申告前に個別確認します。
根拠を一次情報で確認
国税庁は、譲渡所得を収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると案内しています。維持管理のための修繕費や固定資産税は、原則として譲渡費用には含まれません。仲介報酬の上限と低廉な空家等の特例は国土交通省の案内を確認してください。